Rechtliche Folgen von Baurechtsverstößen: Vorsicht beim Hauskauf
Der Immobilienmarkt entspannt sich wieder ein wenig. Viele Bauherren und Hauskäufer, die sich aufgrund des Zinsumfelds zurückgehalten hatten, werden nun wieder aktiv und suchen nach passenden Optionen.Was ist Schwarzbau?
Wird ein Gebäude illegal errichtet, spricht man von einem Schwarzbau. Der Begriff geht aber noch weiter, denn es betrifft nicht nur die Errichtung, sondern auch jede bauliche Erweiterung oder Änderungen ohne eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung. Dabei ist es einerlei, ob diese Änderung den Grundriss des Ursprungsgebäudes betrifft oder Baumaßnahmen im Inneren des Hauses darstellen. Klassisch im privaten Bereich: Die zum Wintergarten umgebaute Terrasse, die Wohnung in der Garage oder der ausgebaute Dachboden.
» Mehr InformationenRechtliche Konsequenzen bei Bau und Nutzung von Schwarzbauten
Fest steht, die Errichtung eines Schwarzbaus oder das Unterlassen einer ordnungsgemäßen Legalisierung können zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen – Schwarzbauten sind kein Kavaliersdelikt.
» Mehr InformationenDie wohl schwerwiegendste Konsequenz ist die behördlich angeordnete Rückbauverfügung, die dazu verpflichtet, den Schwarzbau zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Diese Anordnung wird jedoch in der Praxis als Ultima Ratio, also letzter Weg, angesehen.
Um eine Geldbuße, die bis zu 50.000 Euro betragen kann, kommt der Inhaber jedoch meist nicht herum. Im Wiederholungsfall kann diese Strafe sogar noch höher ausfallen.
Zudem muss der Zubau in diesem Fall nachträglich genehmigt werden, was meistens mit erheblichen Kosten verbunden ist. Schließlich wurde die behördliche Eintragung vermutlich nicht bloß vergessen, sondern es ist anzunehmen, dass zum Zeitpunkt des Umbaus Gründe gegen eine Genehmigung vorlagen und das noch immer tun.
Kein Bestandsschutz bei alten Zu und Umbauten
Glauben Sie nicht dem Gerücht, dass nicht genehmigte Bauten nach einer gewissen Nutzungszeit unter den Bestandsschutz fallen. Um die Kriterien für Bestandsschutz zu erfüllen, muss ein Gebäude oder Zubau vor allem legal, also mit Genehmigung gebaut sein und auch nach dem ursprünglichen Zweck genutzt werden. Das Apartment für den Sohn in der Garage, oder das Gartenhaus als Ferienwohnung fallen in der Regel nicht unter den Bestandsschutz, wenn die Nutzung vom ursprünglichen Zweck abweicht.
» Mehr InformationenWie erkenne ich Baurechtsverstöße?
Ein wichtiger Punkt beim Hauskauf: Wie erkenne ich illegale Bauten?
» Mehr InformationenWenn der Makler bei der Besichtigung davon spricht, dass die Etagenwohnung im Dachboden nicht zur Wohnfläche gerechnet wird, oder die Garage nicht in den Bauwerksplänen zu finden ist, dann sollten jedenfalls die Alarmglocken läuten.
Um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden, überprüfen Sie bei der zuständigen Behörde, ob die vorhandenen Zubauten auch in die Bauakte eingetragen wurden. Ist eine entsprechende Baugenehmigung nicht auffindbar, handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um einen Schwarzbau. Nicht genehmigte Umbauten können den Kaufwert der Immobilien drastisch senken und schaffen eine neue Verhandlungsbasis.
Haus mit Baurechtsverstoß gekauft – was muss ich tun?
In der Euphorie des Hauskaufs und dem Glück, endlich das Traumhaus gefunden zu haben, werden mögliche Ungereimtheiten oft übersehen oder sogar bewusst ignoriert. Doch wenn es passiert ist, ist es wichtig, sofort rechtlichen Rat einzuholen. Denn das Gesetz macht hier keinen Unterschied zwischen der Nutzung oder dem Errichten eines Schwarzbaus. Unwissenheit schützt auch hier vor Strafe nicht.
» Mehr InformationenRechtsanwälte für Baurecht sind auf genau solche Fälle spezialisiert und können Sie individuell beraten und durch die nächsten Schritte begleiten. Diese umfassen unter anderem:
- Die nachträgliche Legalisierung des Zubaus
- Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans
- Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer
- Abwehr von Ansprüchen gegen Sie
- Vertretung gegenüber der Baubehörde
Fazit
In der Euphorie des Hauskaufs sollte man nicht vergessen, dass ein gründlicher Blick auf die rechtliche Situation des Hauses genauso wichtig ist wie das ästhetische Erscheinungsbild.
» Mehr InformationenWenn Sie feststellen, dass Sie ein Haus mit Baurechtsverstoß gekauft haben, ist schnelles Handeln wichtig. Ein spezialisierter Anwalt für Baurecht kann helfen, die Situation zu klären und rechtliche Interessen zu vertreten.
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